Trendem doby je obratové nájemné, říká Luboš Šavrňák o obchodních centrech

Luboš Šavrňák dlouhá léta řídil marketing obchodního centra Olomouc City a ekonomice obchodních center rozumí. Jaká je dnes situace s nájemci v centrech, jak se financuje stavba nových, a jak vyjednat obratové nájemné – to všechno poradí nejen podnikatelům, kteří uvažují o přestěhování své provozovny do obchodního centra.

Jak vlastně funguje ekonomika obchodních center?

Obvykle stejně. Každé obchodní centrum vydělává jen na nájmech svých nájemců. Návratnost bývala ještě nedávno okolo dvanáct let, dnes to stouplo na sedmnáct a trend je negativní. Nejprve si musíte sehnat investiční prostředky na vybudování centra, a to není levné. Velkou část nákladů uhradí banka nebo zahraniční investoři, podobnou formou, jako když kdokoli z nás financuje své bydlení úvěrem. Funguje tady ale takový zvláštní bankovní socialismus: když centrum nemá na splátky, banka ho nepustí do konkursu nebo do aukce, což by s kýmkoli jiným udělala. Standardní banka by na takový projekt nikdy nepřistoupila. Třeba Šantovka stála skoro tři miliardy korun. Povídá se, že sháněli úvěr po celé České republice, ale nakonec ho sehnali až v Rakousku. U nás jim ho nikdo nechtěl dát, protože je v Olomouci velkých center moc. Jedinou výjimkou z tohoto pravidla je Olomouc City. To banka do dražby shodila, ale z jiných důvodů. Ale kandidátů je v Olomouci víc.

Jak se za posledních zhruba deset let změnila struktura nájemců center?

Do postavení Šantovky měla nejlepší mix nájemců Olympia. Jakmile se postavila a nájemci byli stejní nebo velmi podobní, padl důvod do Olympie jezdit. Struktura nájemců je ale v Olomouci téměř identická ve všech nákupních centrech. Kdo odchází, jsou ti menší. Ti mnohdy zjišťují, že to neutáhnou; že je nájemné nehorázně vysoké a musejí mít otevřeno podle otvírací doby centra. Jsou tedy ve ztrátě. To velkým řetězcům nemusí vadit, ti si ztrátu pokryjí ze zisku úspěšnějších poboček. Co se týče samotné struktury nájemců, určitě se zvýšil podíl služeb, jako jsou banky, pobočky pošty a novým trendem jsou jednotky, které nabízí zábavu. V Olomouci například Amazonie, 5D kina, dětské koutky atd. Jejich podíl do budoucna určitě ještě poroste.

Před těmi deseti lety se tvrdilo, že obchodní centra přebírají do určité míry kulturní roli. Že nabízejí vystoupení umělců, na které lidé rádi zajdou, když je vystoupení pro ně zdarma. Naplnilo se to? Ne.

Je to jedna velká zoufalost. Olympia nedávno přivezla Gotta, City plánuje Daru Rollins. To ale nemá naprosto žádný význam pro nájemce. Lidé přijdou, poslechnou si koncert, a zase odejdou. Maximálně si v supermarketu koupí žvýkačku a něco na pití. Jednorázové kulturní akce nefungují, a nikdy nefungovaly. Velmi se divím, proč jde Šantovka touto cestou, a ne spíše propagací toho, co má uvnitř. A poslední dobou je takových vystoupení a akcí čím dál tím víc, a nechápu to, protože je to zcela proti trendu, který existuje v zahraničí. Tam je to neobvyklé.

A co akce pro děti?

Smysl mají velké akce typu výstava dinosaurů, kosmonauti nebo něco podobně bombastického, co zde ještě nebylo. Akce typu divadélko pro děti jsou snad ještě horší než koncerty. Uspořádáte malou akci, sejde se deset lidí. Je docela mimo realitu to pořádat.

Obchodních center v Olomouci stále přibývá. Unese to trh?

Trh se zhroutil ještě před postavením Šantovky a od té doby je to boj o přežití mezi všemi centry v Olomouci. Žádné se nedá označit jako úspěšné. Důsledkem je, že  se centra v této době přetahují o každého nájemce, a to obvykle na základě ceny a úlev v podmínkách nájmu. Trendem začíná být obratové nájemné, majitelé jsou ochotní vám předat vybavenou jednotku. Vlastně je nyní zlatá doba pro nájemce. Podobné podmínky jako dnes ještě neměli.

Konkrétně?

Zmíněné obratové nájemné. Můžete platit deset procent z obratu, samozřejmě plus servisní a marketingové poplatky. Tím se z toho stává skoro bezrizikové podnikání. Přesto bych každému podnikateli, který o vstupu do nákupního centra uvažuje, doporučoval pečlivě toto rozhodnutí zvážit. Vlastimil Blaťák