byty za více než miliardu Konečný: Zabránil jsem olomouckému H-Systému

Mgr. Ing. Petr Konečný je dnes v roli právního zástupce města a současně předsedy dvou zastřešujících bytových družstev jedním z nejkompetentnějších, koho jsme v této věci mohli alespoň krátce pro Hanácký Večerník vyzpovídat. Pro zachování autenticity a věrohodnosti jsou odpovědi jsou citovány tak, jak byly při rozhovoru zaznamenány.

 

 

Na pořadu jednání zastupitelstva byl tehdy k veřejnému projednání i bod, týkající se otázky nájemních bytů z uvedených lokalit, které se dle smluv uzavřených před dvaceti lety nyní mají převést do vlastnictví nájemníků.

 

 

Začátek bych popsal tak, že byla nějaká devadesátá léta, bylo málo bytů v Olomouci a bylo nám to, tehdy jsem byl řadový zastupitel, prezentováno radou města jako projekt, který pomůže nabídnout nové nájemní byty lidem, kteří jinak na vlastní bydlení nedosáhnou. Projekt byl původně iniciován firmou MERA - CZECH a.s., která měla s podobnými projekty zkušenosti i z jiných měst. Předložila řešení, které počítalo s využití speciální státní dotace, na kterou dosáhnou pouze obce. Město do toho dalo získání dotace a pozemky a šlo do toho s tím, že další investice ze strany města už nutné nebudou. Věřím, že i dnes by podobná nabídka byla pro město lákavá. Princip měl být takový, že část peněz si zájemci složí hned na počátku a část budou splácet. Projekt se nejdříve rozběhl velmi slibně, ale pak se začaly objevovat problémy těch realizačních firem, tedy zmíněné MERA - CZECH i další menší firmy MNG Comp, která v podobném stylu přišla s jiným menším projektem v lokalitě Jiráskova.

 

 

Já byl zpočátku jen zastupitel, když projekt začínal, a když se uzavíraly smlouvy a stavěly domy, nebyl jsem ani u toho, když se tzv. stříhaly pásky…. Na vyhotovení či kontrole žádných smluv k tomuto projektu jsem se nepodílel. Nad rámec běžných informací řadového zastupitele jsem se k problematice této výstavby dostal až v polovině roku 2000 při formálním založení těch bytových družstev jako advokát se zkušeností v této problematice z předchozího působení v bytovém družstvu, na což navázala asi o rok později spolupráce při hledání řešení obrany před případnými následky úpadku stavebních firem a dalšími problémy, které se začaly objevovat. Teprve až od roku 2002 jsem byl radní (neuvolněný, pozn. redakce), který dostal na starost řešení problémů družstev. 

 

 

Jednak šlo o kvalitu výstavby. Tím, že se to stavělo levně a rychle, stavělo se bohužel i s vadami. Zásadní problémy ale začaly vyvstávat v souvislosti s těmi realizačními firmami, protože byly součástí sdružení, které jednak objednávalo realizační práce a současně byly jejich dodavateli a koordinátory. Viděl jsem problémy už v samotném sdružení stavební firmy s odběratelem stavby, viděl jsem tam konflikt zájmu a když jsme se později dozvěděli ještě navíc i o finančních problémech těchto firem, bylo jasné, že je potřeba konat. V radě tehdy nebyl ani žádný právník, ani nikdo se zkušenostmi z insolvenčních kauz a ani podstatu problému označovanému dnes H-Systém v té době ještě v podstatě nikdo neznal. Já tehdy už cca pět let dělal insolvenčního/konkursního správce a dokázal jsem trochu odhadovat, co se děje a jaké to může mít nakonec důsledky. Problém totiž začal už v okamžiku, kdy se založilo sdružení města a stavební firmy a stavělo se i z pohledu těch nájemníků vlastnicky dost neurčitým způsobem, i zápisy do katastru byly nakonec spolupodílnicky s tou stavební firmou. Případný úpadek stavební firmy jako účastníka sdružení a spoluvlastníka by tedy dopadl i na samotné byty a jejich nájemce.

 

Někteří tehdy říkali “nějak se to udělá”, jiní říkali “nechme to spadnout do konkursu, město si pak z konkursu byty za pár korun odkoupí”, ale já namítal, že to tak jednoduché bohužel nejspíš nebude. My jsme tehdy s náměstkem primátora Jaromírem Czmerem na tu situaci upozorňovali a stejně jako dnes byli kritizovaní, že to všechno zbytečně komplikujeme. Hrozilo totiž, že lidé budou vracet byty a město bude vracet dotace. Město proto po řadě jednání zorganizovalo, že se vykoupily všechny podíly na bytech ještě před konkursem a tím zachránilo jak dotaci, tak byty nájemníků. Město si na to tehdy samozřejmě muselo vzít prostřednictvím družstev úvěry. Tyto úvěry jsou již několik let splaceny. Hrozil tehdy stejný problém, který známe z mediálně často propíraného H-Systému, ale městu se ho podařilo odvrátit. Problém byl v tom, že stavební firma měla klíčovou roli a pokud by šla do konkursu, tak by v konkursní majetkové podstatě skončily i ty bytové domy. To byl nakonec i problém H-Systému. Lidi si zaplatili byty, ale ty byty skončily v konkursu a lidem zbyly jen těžko dobytné pohledávky.

 

Trápil nás ale i další problém, že se stavělo ve velmi nízké kvalitě, mimo jiné už kvůli tomu sdružení s dodavatelem a brzy po kolaudaci se objevovaly značné problémy. Nejvíce na Rumunské, tam šlo dokonce o opravu otočené izolace střechy se škodou cca 10mil. korun. Normálně by to fungovalo tak, že uplatníte záruku, ale tam šlo reklamační nároky uplatnit zase jen do konkursu, takže prakticky bez šance. Město do toho tedy nasypalo peníze a všechno se to muselo opravit. Nikdo jiný by to nezaplatil, ani nájemci, ani firma.

 

 

Dnes jsme v situaci, kdy se začaly chystat přislíbené převody bytů do vlastnictví nájemníků, které se dle smluv měly začít realizovat po uplynutí 20 let od podpisu původních smluv o smlouvě budoucí, než se objevily první náznaky, že by s převody mohly být problémy.

 

Zaznívaly zprávy z problematických projektů v Liberci, Jablonci, Šlapanicích u Brna a dalších městech a především jsme měli informace z nedalekých Slatinic, kde na právní problémy v převodech bytů upozorňovala JUDr.Hamplová, která tehdy zpracovávala nějaký posudek, dle kterého jsou smlouvy nájemníků neplatné.

 

Vzhledem k uplynutí dvacetileté lhůty a očekávání nájemníků, že byty dostanou do vlastnictví za podmínek dle původních smluv, jsme byli postaveni před problém, který bylo a je nutno urgentně řešit. Dostali jsme se do situace, kdy veřejný majetek nemůžeme převádět jen podle pocitu kdo má na něco morální právo a v dobré víře “se nějak dohodnout”, ale musíme se řídit zákonem o obcích. Buďto naplníte zákon o obcích a pak je smlouva platná, nebo uděláte chybu, nenaplníte zákon o obcích, a může se stát, že pak jednoho dne přijde někdo (klidně s odstupem až třeba deseti let) a řekne, že smlouvy neplatí. Takže naše jediná motivace je udělat do správně podle platného zákona o obcích a dalších předpisů.

 

Víte, já na tom projektu nemám žádný osobní zájem, naopak tam mám spoustu známých a kamarádů a ti mě teď uhánějí a ptají se, co se děje. Nicméně jsem přesvědčen, že naši olomoučtí politici jsou nejvstřícnější, jak to jen může být, pokud to srovnávám s dalšími městy, např.  třeba s takovým Libercem nebo se Šlapanicemi, kde museli lidé něco doplácet. Zástupci města potvrdili, že byty převedeme, ale hledáme takovou cestu, aby to bylo v souladu se zákonem. Já bych byt pořízený v právní nejistotě ani nechtěl, abych pak bydlel v nejistotě, jestli mi ho někdo nesebere.

 

Ono to vypadá hrozně složitě, ale vlastně je to jednoduché - buď smlouvy platí a může se podle nich jet, nebo platné nejsou, a to by znamenalo, že patrně ani nikdy platné nebyly a my před tím nemůžeme strkat hlavy do písku. Nemůžeme dělat, že o ničem „nevíme“, jak nám radí pan Mgr. Joukl, právní zástupce nájemců, kteří se nyní převodu dožadují. To by bylo velmi naivní a takto nelze nakládat s veřejným majetkem. Neexistuje žádná střední cesta. Smlouvy jsou buďto platné, či nikoliv. A soud ten stav nezmění. Ten pouze konstatuje stav věci, takže jestli jsou ty smlouvy například neplatné, soud to nezmění, jen to bude konstatovat, to nikdo jiný závazně nemůže. A pokud bychom nechtěli jít k soudu, pak bychom nyní museli přistupovat z opatrnosti ke smlouvě při plnění povinností řádného hospodáře jako k aktuálně neplatné a postupovat podle zákona o obcích jakoby smlouvy o smlouvě budoucí ani nikdy nebyly. Z toho by pak vyplývala řada nutných procedur spojených s nemalými náklady, t.j. předem bychom museli oznámit záměr o prodeji bytů a tento odsouhlasit, byty nechat znalecky ocenit, stanovit odchylku od ceny obvyklé v místě a čase, tuto odůvodnit, vypořádat vše po stránce ekonomické, daňové, účetní apod. Možná nakonec ani nic jiného nezbude, pokud by soud určil smlouvy jako neplatné.

 

 

Dvě třetiny vlastní město a třetinu bytová družstva. Jenže každé družstvo má 3 členy. Jedním je Správa nemovitostí Olomouc, a.s. (1 hlas), Město Olomouc (9 hlasů), a třetím je vždy to druhé družstvo (1 hlas), protože si takhle naplnila povinnost zákona o korporacích (jak se nedávno změnil) o minimálně třech povinných členech družstva (tedy Družstvo Jižní vs. Družstvo Jiráskova), pokud jsou tam právnické osoby. Situace začínala původně tak, že první smlouvy o smlouvě budoucí podepisovalo město a MERA - CZECH (nebo MNG Comp v lokalitě Jiráskova). Byly ve sdružení. Jenže když vznikly ty problémy, majetek těch stavebních firem převzalo město, a to prostřednictvím družstev založených až později v roce 2000. Za město to tehdy podepisoval náměstek Pavel Horák. On vlastně s těmi sdruženími i celým projektem přišel. 

 

 

Nechtěli jsme sami vyvolávat pochybnosti, ale viděli jsme řadu podobných případů v jiných městech a chtěli jsme se ujistit, jaká je pravda, t.j. zda-li smlouvy o budoucí smlouvě kupní jsou nebo nejsou platné. A položili jsme si otázku, jak se dobrat pravdy. Možnost tedy byla, abychom sami požádali soud o rozhodnutí, ale to bychom už vysílali negativní signál nájemcům, že je něco v nepořádku, děsili bychom lidi. V Olomouci jsme navíc se zpochybňováním smluv nezačali a neměli jsme na tom ani žádný zájem, spíše právě naopak. Ale ten problém se dostal do fáze, že už nebylo možné se tvářit, že o něm nevíme. To by bylo nezodpovědné. Byla možnost využít situace, kdy se na nás už lidé obraceli s dotazy, zda situace např. v Liberci či Slatinících nemůže postihnout i nás a zda skutečně hodláme převést byty nájemcům dle původních smluv (těchto diskuzí je v různých podobně postižených oblastech plný internet).

 

Nejdříve jsme tedy využili situace, kdy se některé byty musely občas vystěhovat kvůli porušování nějaké povinnosti a muselo se to vždy nějak vypořádat a jeden takový případ jsme aktuálně měli. Byl tam člověk, se kterým jsme nebyli ve shodě v otázce výše té ukončovací kompenzace a sdělili jsme mu, že jestli s návrhem nesouhlasí tak ať si podá žalobu (šlo tuším o nějakých 70tis). Ten člověk žalobu podal a paní soudkyně Kovářová Kochová se, tak jak bývá v obdobných případech dobrým zvykem, ptala jestli se nechtějí obě strany smírně dohodnout. Nicméně když jsme přiznali, že nám jde primárně o potvrzení právní situace u cca 400 bytů, soudkyně namísto rozhodnutí v podstatě přesvědčila protistranu, aby svůj požadavek stáhli, protože zřejmě nechtěla spustit kauzu v objemu více než miliardy korun kvůli pohledávce 70 tisíc korun.

Následně ale na základě dalšího dotazu jsme tazatelku (stejně jako i některé další) poměrně cíleně odkázali na soud a tato i žalobu o určení platnosti smlouvy o smlouvě budoucí na konci roku 2019 podala k Okresnímu soudu v Olomouci prostřednictvím svého právního zástupce JUDr. Radka Závodného.

 

Pravidla byla přijata oficiálně radou města a následně zveřejněny už v roce 1999. Byly to různé situace, například když někdo vracel městský byt, tak měl přednostní nárok. Nebo když byl někdo sociální případ, nebo když byl někdo postižený apod. Nemyslím si, že tam je podobně vysoká koncentrace politicky příbuzných jmen, jako v případě některých jiných olomouckých lokalit, pokud se ptáte na toto. Navíc ta koupě tehdy nebyla zas až tak exkluzivní. Šlo většinou o malometrážní byty o nepříliš vysoké kvalitě interiérového standardu s předpokladem mnoha let splácení a bez možnosti nějaké další dispozice v té době. Dnes myslím většina původních nájemců již v situaci potřeby startovacího bydlení není a spíš se chystají byty prodat.

 

 

Kdyby bylo podle mě, mělo by se určit, “teď prodáváme tento dům, rozhodli jsme o prodeji“, a to v návaznosti na . Pak by to mělo jít do majetkoprávní komise, ta by měla posoudit, jestli je to v pořádku podle těch smluv o budoucí smlouvě kupní (majetkoprávní komise je poradní orgán rady), tedy pokud se nám k tomu podaří získat stanovisko soudu. Mělo by se to řádně zveřejnit. Pak by to mělo jít do rady města, kam by to měl předložit kompetentní náměstek (v tomto případě pan Matouš Pelikán) a ten by to měl předložit už s konkrétními parametry, jak se to udělá a za kolik se to udělá. A pokud by ta rada s tím souhlasila, tak to předloží zastupitelstvu. Zastupitelstvo to schválí jako běžnou majetkoprávní věc a na základě toho schválení smlouvu o převodu pak za město podepíše kompetentní náměstek nebo primátor města. Postup je v podstatě jednoduchý. Potíž je jen v tom, že ten náměstek, potažmo ta rada, neví, jestli mají ty prodeje iniciovat na základě těch dříve uzavřených smluv (pokud jsou platné), nebo podle zákona o obcích. Jsou to dvě různé cesty i když cíl je úplně stejný. Závisí na tom, jestli ty smlouvy o smlouvě budoucí můžeme považovat za platné nebo ne. Toto by měl určit závazně soud. Ale nemůžeme konat jinak, protože nechceme porušovat zákon a dostávat do rizika město, ani sebe ale ani zájemce o převod. U soudu o určení platnosti těch smluv je nám vlastně jedno, jestli procesně tzv.  vyhrajeme nebo prohrajeme, my jen potřebujeme znát skutečný právní stav věci. Nicméně znovu opakuji, že ať vyhrajeme nebo prohrajeme, byty budeme podle rozhodnutí zastupitelstva převádět.

 

Situace už dospěla do bodu, kdy se nelze tvářit, že jsou smlouvy v pořádku, aniž bychom to prověřili a převádět byty, byť nás k tomu stávající nájemci přemlouvají. Přemlouvají nás, abychom dělali, že o problémech nevíme. Snažím se jim vysvětlit, i když to nechtějí slyšet, že tu revizi platnosti smluv děláme pro jejich dobro, aby nemohl převody ani v budoucnu už nikdo zpochybnit.

 

 

Já myslím, že ty stavební firmy stavěly po celé republice (zejména MERA) a vzali si prostě příliš velké sousto. Ty firmy spolu podle mě vůbec nesouvisí, ale podrobnosti nevím, já jsem u toho nebyl. Já jsem k tomu přišel až když to celé začalo krachovat a zachraňoval jsem to, aby nedošlo k problému jako byl H-Systém. Já jsem nikdy nebyl s panem Menšíkem z MERy ani na kafi, ani s panem Ratajským, který to za MERu řešil, podobně i u pana Tomandla z MNG Comp. Ty firmy se podle mě vystavily problémům už od počátku i z toho důvodu, že měly slabé smlouvy. Nebylo tam například vůbec ošetřeno, že ceny vstupů a dodávek na stavbě v čase mohou růst apod. Je třeba si ale také uvědomit, že o nastavení a průběhu celé akce od počátku vědělo ministerstvo, státní fond a všechny dotčené orgány, které provedly i kontroly. Abych město získalo a vyúčtovalo dotaci, muselo předložit všechny dokumenty, a to i některé nájemní smlouvy, atd. a nikdo tehdy městu neřekl, že by bylo něco v nepořádku. Všechna rozhodnutí byla veřejná a dodnes jsou veřejně dostupná, nikdo tehdy na nic neupozornil.

 

 

Protože jsme se o těch pochybnostech dozvěděli z jiných lokalit až poměrně nedávno. Navíc kauza se u soudu nepříjemně protahuje. Nejdříve nastalo zpoždění a odročení soudního líčení s nástupem koronavirových opatření, další soudní líčení bylo v podstatě zmařeno výstupy protestujících před soudní síní a další soudní líčení bylo odročeno kvůli osobě, která se den před termínem omluvila, přestože dříve termín potvrdila. Našim zájmem je věc rychle dořešit ke spokojenosti všech zúčastněných.

 

 

 

Apeluji na všechny zúčastněné, aby byli rozumní. Město potvrdilo veřejně a oficiálně, že byty převede v každém případě. Dejte nám jen čas, abychom našli řešení, které bude v souladu se zákonem a nepoškodí nikoho dalšího. Účastníme se soudního řízení, ale bez ohledu na to stále pracujeme na přípravě k převodu. Mluvíme s politiky, úřady, mluvíme s právníky, daňovými poradci a soudními znalci. Sledujeme jak to řeší v jiných městech. Pracujeme na tom.